Extinción de condominio: qué es, cómo se hace y cuánto cuesta
Tenéis una casa a medias —heredada, comprada en pareja, adjudicada en un divorcio— y queréis dejar de compartirla. La figura legal que lo resuelve se llama extinción de condominio, y es la vía más barata y más rápida que existe para salir de una copropiedad. También es la peor explicada.
Esta guía va al grano: qué es exactamente, cómo se hace, cuánto cuesta de verdad y en qué casos Hacienda te lo va a tratar como una compraventa (que es donde la gente pierde miles de euros sin enterarse).
Qué es la extinción de condominio
Es el acto por el que una copropiedad deja de existir: el inmueble pasa a ser de un solo titular y quien sale es compensado, normalmente en dinero. No es una compraventa —aunque se le parezca— y ahí está la clave de todo, porque tributa muchísimo menos.
Lo permite el artículo 400 del Código Civil: nadie está obligado a permanecer en la comunidad. Y el artículo 1062 da la fórmula cuando la cosa es indivisible, que es el caso de casi cualquier vivienda: se adjudica a uno de los copropietarios y este compensa a los demás.
La ley lo llama «acto de división» o de especificación, no de transmisión. Suena a matiz de abogado, pero es lo que hace que pagues un 1 % en vez de un 8 %.
La regla de oro: o se disuelve del todo, o no vale
Si te quedas con una sola idea de esta página, que sea esta:
| Situación | Cómo lo trata Hacienda | Qué pagas |
|---|---|---|
| La comunidad se disuelve por completo (queda un único propietario) | Extinción de condominio: acto de división | AJD: 0,5 %–1,5 % según la comunidad autónoma |
| Quedan dos o más copropietarios dentro | Compraventa de cuota | ITP: 6 %–10 % según la comunidad autónoma |
Ejemplo real de lo que está en juego. Sois tres hermanos con una casa de 240.000 €. Si uno compra la parte de otro y quedáis dos, eso no es una extinción de condominio: es una compraventa, y se paga ITP. Si en cambio uno se queda la casa entera y compensa a los otros dos, la comunidad desaparece y tributa por AJD.
Mismo dinero moviéndose, misma familia, y entre 15.000 y 20.000 € de diferencia en impuestos. Por hacerlo en el orden correcto.
Cómo se hace, paso a paso
- Poned de acuerdo quién se queda el inmueble y por cuánto compensa. Es el paso donde se atasca todo el mundo, y no es jurídico: es humano.
- Fijad el valor de la vivienda. Y ojo aquí, porque desde 2022 no vale poner el número que os apetezca: existe el valor de referencia de Catastro, que es la base mínima sobre la que Hacienda va a liquidar. Lo explicamos entero en cómo se valora la vivienda en una extinción de condominio.
- Comprobad las cargas. Si hay hipoteca, el banco tiene que aceptar liberar al que sale. No es automático: es una novación, y el banco puede negarse.
- Escritura ante notario. Se firma la extinción, se paga la compensación en ese acto y se liquida el AJD.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad. Hasta que no se inscribe, para el mundo seguís siendo copropietarios.
Cuánto cuesta en total
| Concepto | Cuánto | Quién lo paga |
|---|---|---|
| AJD | 0,5 %–1,5 % sobre el valor total del inmueble, no solo sobre la parte que se transmite | Quien se adjudica el inmueble |
| Notaría | Entre 600 y 1.200 € aprox., según el valor | Normalmente el adjudicatario |
| Registro de la Propiedad | Entre 300 y 600 € aprox. | Normalmente el adjudicatario |
| Gestoría (opcional) | 200–400 € | Quien la contrate |
| IRPF | Habitualmente 0 € si no hay exceso de adjudicación ni actualización de valores | Quien sale, si hubiera ganancia |
| Plusvalía municipal | Habitualmente no sujeta, por ser un acto de especificación y no una transmisión | — |
Ese detalle de que el AJD se calcula sobre el valor TOTAL del inmueble —y no sobre la mitad que se transmite— sorprende a casi todo el mundo, y es criterio consolidado del Tribunal Supremo. Es la sorpresa más cara de este trámite. Lo desglosamos en impuestos en la extinción de condominio.
Guías detalladas
- Impuestos en la extinción de condominio: AJD, ITP, IRPF y plusvalía — Cuánto se paga en cada comunidad autónoma, sobre qué base y quién lo paga.
- Cómo se valora la vivienda — El valor de referencia de Catastro, qué pasa si escrituráis por debajo y cómo se calcula la compensación.
- Extinción de condominio sin compensación económica — Cuándo es posible, cuándo Hacienda lo considera una donación y qué riesgo tiene.
- La extinción de condominio en el IRPF — Si hay que declararla, cuándo genera ganancia patrimonial y cómo se refleja en la renta.
Qué pasa si uno de los copropietarios no quiere
La extinción de condominio necesita acuerdo. Si uno se niega en redondo, no hay escritura posible. Pero eso no significa que estés atrapado:
- Puedes vender tu cuota sin permiso de nadie (artículo 399). No necesitas su firma, y él solo conserva un derecho de retracto de nueve días.
- Puedes forzar la división judicial (artículo 400). Como la vivienda es indivisible, el juez ordena venderla y repartir el precio (artículo 404). Esa acción no prescribe: puedes ejercerla hoy aunque lleve veinte años bloqueado.
La vía judicial funciona, pero tarda entre uno y tres años, hay costas, y en subasta el inmueble suele adjudicarse por debajo de su valor. Por eso, en la práctica, su mayor utilidad no es llegar hasta el final: es ponerla sobre la mesa. En cuanto quien se niega entiende que la venta se va a producir igualmente y que en subasta todos cobrarán menos, el acuerdo aparece solo.
Preguntas frecuentes
¿La extinción de condominio es lo mismo que una compraventa?
No, y esa es toda la gracia. Jurídicamente es un acto de división, no de transmisión, y por eso tributa por AJD (0,5–1,5 %) en lugar de por ITP (6–10 %). Pero solo si la comunidad se extingue por completo. Si quedan copropietarios dentro, Hacienda la trata como una compraventa y liquida ITP.
¿Sobre qué valor se calcula el AJD?
Sobre el valor total del inmueble, no sobre la parte que se transmite. Es el criterio del Tribunal Supremo y es la fuente número uno de disgustos con la liquidación.
¿Se puede hacer con hipoteca?
Sí, pero la hipoteca no desaparece sola. El que sale sigue obligado ante el banco salvo que se pacte una novación que lo libere, y el banco puede negarse si el que se queda no tiene solvencia suficiente. Este trámite hay que cerrarlo con la entidad antes de ir al notario, no después.
¿Hay que pagar IRPF?
En una extinción de condominio sin exceso de adjudicación y sin actualizar valores, normalmente no hay ganancia patrimonial y no se tributa. Si hay exceso de adjudicación oneroso, sí puede generarse. Lo vemos caso a caso en la guía del IRPF.
¿Y la plusvalía municipal?
Al ser un acto de especificación y no una transmisión, habitualmente no está sujeta. Cuando existe un exceso de adjudicación, puede haber sujeción. Conviene consultarlo con el ayuntamiento, porque la interpretación varía.
¿Cuánto se tarda?
Con acuerdo y la documentación en regla, semanas. Lo que tarda no es el trámite: es ponerse de acuerdo.
¿No hay manera de que se pongan de acuerdo?
Si has llegado hasta aquí, has hecho lo correcto: informarte antes de pelear. Pero si el acuerdo no llega y no puedes seguir esperando, tienes salida igualmente: puedes vender tu parte sin permiso de nadie. Cuéntanos tu caso y te decimos qué opciones tienes y qué vale realmente tu parte, sin compromiso.
Esta guía es información general con fines divulgativos y no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico personalizado. Los tipos de AJD e ITP varían según la comunidad autónoma. Antes de firmar, consulta tu caso concreto con un asesor.
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